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ZAKER房产 04-03

玩mg电子游艺的心得: 知识城新房断货二手冲 4 万 偏要在一棵树上吊死?

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曾经,知识城是刚需在广州置业的首选,知识城的高定位、以及相对低廉的价格,吸引了很多刚需在知识城上车。

但知识城的现状,价格高、货量少,已经逼得刚需们不得不逃出知识城,把目光放到知识城附近的增城区域。现在增城中新镇没地铁、没学位,打着知识城南大门概念的御溪世家都卖到 2.6 万去了。

曾几何时,知识城还是刚需的首选,现在却已经不欢迎刚需了。还能去哪买房?刚需们不想在一棵树上吊死,但他们也需要找到一个可以安家的地方。

知识城的刚需焦虑

为了更好地了解知识城板块的一些情况,前几天,小编去实地踩盘了中新知识城的保利拾光年。从何棠下地铁站一出来,就能看到跟保利对打的万科幸福誉,幸福感满满。

反而保利这个盘,离最近的地铁站何棠下站并不近,直线距离 1.5 公里。

保利拾光年离市区也远,如果每天通勤到珠江新城,时间可能达到 3 小时。在交通上是挺不便利的。

但我从销售口中得知,目前保利拾光年已经接近售罄了,小户型已经没了,只剩下商铺、还有二楼的一些大户型,总价在 290 万左右,首付接近 90 万。

其实,知识城缺货是普遍的现状,根据克而瑞数据显示,2021 年,整个知识城供应只有 79 套,供求比为 0.13。

缺货,带来的自然就是价格的上升,目前知识城内学位较好的楼盘,像万科幸福誉(学位是二中会元小学、初中)的二手在链家上已经挂到了 4 万多。

在开盘时,幸福誉主打的还是刚需定位,但是后来知识城的发展让业主都膨胀了起来。

图说:万科幸福誉一期

随着知识城内的项目陆续售罄,知识城成为广州最缺货的板块,未来想要在知识城内买一手,只能等城市领隽花园、升龙学府上城、奥园旺悦城陆续入市了。

如果将来价格能涨上去,那咬咬牙还可以上车,但如果在限购限价的政策下,价格涨不上去呢?谁都不想在高位接盘。

现在买还适合吗?

知识城已经从普涨的光环中脱离出来了。即使同在知识城板块内,不同地区的发展也有一点差别。

小编去踩盘保利的时候就发现,售楼部对面还是一片青山,道路正在施工,到处都是工程车。目前周边还没有成熟的商业配套。看来要等到知识城板块集中发展起来,还是需要一定的时间。

价格涨上去后,加上交通不便,对不是知识城的刚需就太不友好了。

像保利这个盘,处于广州偏北的位置,与广州整体的东进南拓大势不符,在商业配套上,还要开车跑到附近,去蹭万科幸福誉的配套,买的人大都是被知识城的光环所吸引,看中了知识城的发展潜力。

比起刚开盘时,均价 2 万左右,号称首付 13 万即可上车,保利拾光年的价格涨到了 2.9 万左右。

不过也没有像一些房产博主一样吹的,涨的那么快,因为我在去年五月看到的一篇文章,就说保利的售价已经在 2.8-2.9 万了。

这个涨幅,可以让买的早的人满意,但是后来买的人可能就会担心自己是不是接盘了。根据中原集团的数据,2020 年黄埔全年上涨了 8.1%,天河区则涨了 15.5%。

虽然黄埔很热,但是它的涨幅是不如天河等中心城区的。

目前知识城均价还是在 3 万以下。但是像万科幸福誉这些学位比较好的楼盘,二手已经破了 3 万。

市场传言,黄埔的新调控政策,规定了新取证项目售价不能超过 3 万元。

黄埔区政府的执行力不需要怀疑,让人担心的是,在地铁陆续建好,学校相继落地后,未来知识城还能有什么样的利好政策。毕竟,知识城缺货,新盘的价格必然上涨,但是之前的涨幅,跟后来上车的刚需关系不大。

而且还要考虑到年底将开通的福山垃圾焚烧厂对知识城楼盘的影响。

过去,知识城吸纳了大量的刚需人群。但如今知识城缺货价格又高,而且涨幅还不如天河,如果在附近上班想要自住,是不是要到知识城附近的增城买房,如果想要投资,是不是要弃郊区的知识城,咬咬牙选择中心城区,我想这可能是很多刚需一族需要考虑的问题。

知识城的高速度

现在来看,中新知识城的发展日新月异,已经超出了许多人的想象。早前买的人都赚到了。去年广州楼市上涨,知识城是最快吃到红利的地区之一。

当初万科幸福誉卖 8500/㎡的时候,很多人还觉得太贵了,觉得离市区太远。但现在均价已经到 3.5 万了。

没有人会怀疑黄埔区政府的执行力。这几年,除开在产业引进上的大幅进步外,知识城在地铁交通方面逐渐完善,在教育资源上更是屡有惊人之举。

据统计,近几年在知识城落户的教育项目已经达到 12 个,包括知识城中学、知识城华师附中、广州实验中学、广州二中会元学校、新侨国际学校等名校。

图说:知识城华师附中效果图

在大学方面,官方已经宣布将在知识城建设黄埔大学。

从小学、中学、到大学,形成了一个完整的教育圈层。对于很多刚需一族来说,知识城的配套已经足以满足他们各方面需要。

黄埔区政府的执行力,让刚需族和投资客都很有安全感。但我认为,对刚需来说,现在知识城的价格,已经不太美好,如果想要坚持知识城,必须要想清楚知识城未来的发展逻辑,还记得当初的口号吗,北有中关村,南有知识城。如果能达到中关村的科技水平,那么未来知识城还大有上涨空间。

知识城的发展逻辑

要达到中关村的科技水平并不是一朝一夕的事情,而是需要长期的规划实践。总的来看,知识城的发展逻辑是很清晰的。

经济学家任泽平提出过一个观点,房地产短期看金融 , 中期看土地 , 长期看人口。

而知识城的发展路线,也大致遵循了这个框架。短期主要抓产业、人口。长期则是注重智力资源的聚集。

知识城所在的黄埔区九龙镇,在 2010 年奠基的时候还是一片荒地,如今经过十年发展,已经相继引进了大批重大项目。

截止 2018 年,知识城就已拥有近 1000 家知识型创新企业 , 其中还包含阿里巴巴、京东等多家 " 世界 500 强 " 企业巨头。企业的引入,不仅带来了区域价值的提升,而且这些企业的员工很多已经在知识城安家落户。

2020 年,黄埔放开限购,知识城又吸引了一大波外地的购房者前来。

为满足在知识城工作的高新人才的需要,知识城曾经公布人才住房新政,规定符合条件的高层次人才,可申请一套不超过 150 平方米、最长 5 年 100% 租金补贴的自住住房。

几天前,知识城又推出新的人才补贴政策,只要是经认定的人才,在黄埔购房时可以享受 50 万的补贴。

另外,黄埔的新盘主要也集中在知识城和长岭居板块。

越来越多的产业、人才流入,成为支撑知识城板块发展的强大动力。

小编从地铁何棠下站附近出来,看到街道上很多人在散步,一些妈妈推着婴儿车,悠闲自得地在聊天。这个地区的人气已经很旺了。

相比起天河区坐拥多间高校的情况,知识城在智力资源的聚集上还是比较缺少的。

也正是因为看到了这一点,知识城才会试图通过建设科教创新城,计划引入 13 所科研院所,来深化知识城产学研的能力。

未来这也会成为知识城发展的关键一步。

目前黄埔发展的最好的就是科学城板块,科学城与知识城的定位并不相同,但两者追求的都是在科学知识上有所突破。

从定位上讲,科学城追求的更多是知识的原创、知识的生产、知识的传播和知识的消费,知识城更多的是知识的复制和传播。但两者追求的都是智力资源。智力资源的聚集并不是一朝一夕的事情,想要在知识城内上车的人,必须要有长远的目光,如果只是想短期内买来投资,那可能还是选择涨幅更快的中心区域吧。

出品 /ZAKER 房产

文 / 一叶

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